빌라 전세 보증금 반환 (+빌라왕 내용 정리)

 

목차

전세.

전세는 대한민국의 주거 임대차 계약 중의 하나의 종류로, 주택을 빌려 사용하는 방식이다.

월세와는 다르게, 계약 기간 (기본 2년) 이 지나면 초기 지불했던 금액 전체를 돌려 받게 되는 방식이다.

매달 지불해야 하는 월세와는 다르게, 시장 금리가 낮다면 월세보다 저렴한 금액에 전세를 계약하고 살 수 있기 때문에,

금리가 인상되지 전에는 많은 사람들이 차후 주거를 구매하기 위해 전세를 선택하는 경우가 많다.

 

부동산 계약은 신중히

집 (부동산)을 구매해야 하는 필요성을 가지지 못하는 사람들이 많이 이용하기도 한다. 전세의 장점은 집의 소유권은 집주인이게 있기 때문에, 집 안에 보일러 라던지, 수도관이 라던지 문제가 발생하는 경우, 대부분의 경우 살고 있는 세입자가 아니라, 집주인이 수리 비용 및 보수 비용을 부담하게 된다. 단점이라 함은 부동산 시세 증가시 시세 차익을 볼 수 없으며, 2년 또는 연장 계약 이후 이사 갈때, 대부분은 전세금이 증가하는 경우가 많다

시간이 지날수록 늘어가는 부동산 시세

전세는 개인간의 거래인만큼 위험성도 증가 한다. 대표적인 사례가 요즘 이슈가 되고 있는 전세왕 사례가 있으며,

1명이 1000채가 넘는 빌라를 소유하고, 돌려막기 식으로 전세 세입자를 늘려가는 방식으로 이슈가 되고 있다.

언제 터질지 모르든 폭탄 돌리기로, 집주인은 전세금을 받아 다른 집을 갭투자로 구매하는 방식으로 늘려 가며, 실제로는 보인의 재산이 부족하지만 빚을 돌림으로써, 많은 피해자를 모으고 있다. 전세왕 사례는 아래에 다시 작성하도록 하겠다.

내집도 니집도 아니면 누구집인데?

 

전세왕 사건 - 깡통주택 .

우선 깡통주택에 대해 알아보자, 깡통 주택이란 세입자가 낸 전세 보증금이 주택가격을 초과하여, 세입자가 집을 팔아도 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우를 이야기 한다. 경매로 넘어가더라도, 국가 세금 즉 국세를 먼저 떼어가고, 그다음 채무순위에 따라서 지급되기 때문에, 세입자는 거의 마지막 순위로 남은 금액을 돌려 받게 되는데, 이렇게 내가 초기 지불한 전세 금보다 한참 못미치는 금액을 돌려 받는 경우가 이번 전세왕 사기 사건의 골자 이다.

아래의 예시를 통해 피해자가 어떻게 증가하는지 볼 수 있다.

○ 예시

  - 등장인물 : 세입자 김모씨, 집주인 이모씨, 국세청 (세금 1억), 채무 1순위 박모씨 (채무 3억)

  - 내용

     1) 세입자 김모씨 전세 자금 5억을 집주인 이모씨와 전세 계약 진행

     2) 집주인 이모씨 받은 전세자금 5억으로 갭투자를 통한 추가 빌라 구매

         .이모씨는 다중 주택 투기로 인해 수중에 돈이 없으며, 박모씨에게 빚을 지면서도 주택을 지속적으로 매입

         .다주택으로 인해 세금 및 재산세 등 많은 세금을 납입하지 못하는 상태가 됨

     3) 2년 뒤, 세입자 김모씨는 계약 만료로 이사갈 의사를 밝혔으나, 집주인 이모씨가 전세자금을 돌려 줄수 없다고 함

     4) 집주인 이모씨는 세입자 김모씨에게 돌려받을 전세자금으로 살고 있는 주택을 매입하던지, 소송과 경매를 통하여,

          전세금을 받아가던지 마음대로 하라고 버티는 상황이 발생

     5) 김모씨는 소송을 통해 현재 전세 계약된 주택을 경매를 통하여 집을 처분하게 되었으나, 결국 1억 밖에 돌려 받지 못함

     1순위 국가의 채무인 국세청에서 세금 1억을 징수하고, 그다음 채무순위인 박모씨가 3억을 받아가며, 이후 김모씨가 남은 1억을 받게 되어, 결국 4억원의 손해를 지게 됨

 

이러한 사건이 지속되면서, 갭투기로 주택을 구매한 집주인들은 전세자금을 돌려주지 못하자 살고 있는 세입자에게 추가금을 요청하여 살고 있는 집을 매입하거나, 추가 비용 없이 계속 살게 하는 방법으로 피해자를 늘리고 있습니다.

두얼굴을 가진 사람과 추가된 피해자

ㅇ이러한 문제는 전세 문화가 있는 한국에서 자주 발생하며, 아파트 보다는 빌라 및 다세대 주택에서 많이 발생하게 됩니다.

아파트는 비교적 많은 정보를 볼 수 있고, 시세 또한 확인하기 쉬우며, 검색 포털의 부동산탭에서만 검색하여도, 현재 이 아파트의 시세가 어떤지, 매매 및 전세 그리고 월세에 대한 계약 시기 및 시세, 금액등이 상세하게 기록되어 열람을 할 수 있습니다. 

하지만 빌라는 적정 시세라는 것이 혼자 발품을 팔아 알아가야 하며, KB부동산 시세라던지 기타 시세 정보를 찾아보기가 아파트에 비해 어렵습니다. 신축 빌라 및 수도권이라는 이유만으로, 주변의 아파트보다 조금 저렴하게 보이는 효과로 피해자가 발생하기도 합니다.

해외는 월세와 매매만 존재하는 곳이 많다

많은 문제점을 보완해야 하나 너무 힘든 정책 변경.

신축 빌라 및 다세대 주택의 경우, 실제 시세가 전세 금액에 대비 하여 낮으나, 부동산과 임대인이 짜고 금액을 올려 전세 세입자를 구하는 경우가 많이 발생한다. 이런 상황으로 채무가 더 많은 주택들이 많아지며, 집주인이 또 다른 사람에게 매매를 할시, 전세금을 빼고 1000만원 정도의 적은 금액으로 집을 팔거나 하는 경우가 발생하는데 이것이 갭투기 이며, 그야 말로 폭탄 돌리기 이다. 

 

물론 갭투자를 통해 이익을 창출하는 사람도 있을 것이다. 시세 5억짜리 집을 전세를 안고 가는 조검으로, 2천만원에 구입한 이후, 주택 가격이 7억까지 올라 매매를 한다면, 이 사람은 약 2억원의 수익을 얻게 된다. 하지만 구입 시점이후 부동산이 하락하여, 5억짜리 집이 4억이 되었을 경우, 전세금 4억 8천을 돌려 줘야하는데, 이 집주인은 돌려줄 자금이 없고, 손해를 보고 집을 팔 생각도 없다면, 그야말로 깡통 주택으로 인한 피해를 얻게 되는 것이다.

지켜 나갈수 있을까?

필자 또한 2014년~2016년 구축 아파트에서 전세를 살았으나, 보일러가 터져도 집주인이 해결해 주지 않고, 다른 문제점 들이 발생하였으나, 세입자가 알아서 하라는 등 요구할 것이 있으면 추가 금액으로 이집을 사라는 등 많은 견해 차이로, 결국 계약 연장을 하지 않고 저렴하지만 2016년 은행 대출을 통해 작은 아파트를 매매하였다. 비록 서울 보다 저렴하지만, 이후 현재까지 구매시 보다 시세가 떨어지지는 않았기 때문에, 나름 만족하면서 지내고 있다.

 

다양한 정책 및 사기 예방법은 다음 포스팅에 작성하도록 하겠습니다.

 

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