안녕하세요!! Min's 입니다.
■ 저도 부동산 1채를 소유하고 있습니다.
- 실거주로 사용하고 있고, 갭투자를 하려고 준비 중이었으나, 이번 임대차 보호법 개정안으로, 추가 투자는 일단 보류 하기로 했습니다.
■ 임대차 보호법에 알아보던 중, 많은 분들에게 정보 공유가 되고, 알고 계시길 바라는 마음으로, 포스팅 합니다.
■ 부동산 시장이 혼란스러운 현재, 임대차 3법이라 불리고 있는, 주택 임대차 보호법이 국회에 통과가 된 사실은 다들 알고 계실겁니다.
■ 주택 임대차 보호법을 간단이 말씀드리면, 임차인(세입자)들을 위한 법으로, 임대인(집주인)들의 무리한 요구에 의한
전세, 월세 값의 상승을 제제하는 법안 입니다.
- 임대인 : 집주인
- 임차인 : 세입자
■ 임대인(집주인) , 임차인(세입자) 모두 개정된, 법안 내용을 확인하셔야 합니다.
양쪽 모두 Win-Win 하는 방법에 대해 포스팅을 시작하겠습니다.
주택 임대차 보호법 / 임대차3법 이란?
■ 주택 임대차 보호법이란, 임대차 3법이라고도 불리며, 아래와 같이 3가지의 법안으로 나누어 지는 법 입니다.
1. 계약 갱신 청구권
2. 전세 / 월세 금액 상한제
3. 전세 / 월세 신고제
1. 계약 갱신 청구권
● 계약 갱신 청구권이란, 기존의 전세의 계약기간은 보통 2년으로 계약을 하게 됩니다.
계약 기간 이후에, 세입자는 집주인과 협의를 통해, 계약을 연장하거나, 금액을 상승시켜 계약을 연장하게 됩니다.
하지만, 새로운 세입자를 받거나, 다른 용도 (결혼하는 자식에게 임대 및 매매, 그리고 투자) 로 사용하게 위해, 세입자의 재계약을
거부하는 상황이 종종 발생하곤 합니다.
● 이러한 세입자에게 2년 연장 계약을 집주인에게 요구할 수 있는, 권리를 주는 법안입니다.
● 단, 세입자가 집을 파손하거나, 임대인(집주인)의 동의 없이 불법 사용되는 경우, 계약 갱신 청구권을 사용할 수 없다.
2. 전세 / 월세 금액 상한제
● 계약 갱신 청구권을 통해, 2년 연장을 요구 하였으나, 집주인(임대인)이 터무니 없는 가격을 인상하여, 계약을 유도하거나,
계약을 하지 못하도록 하는 것을 방지 하기위해, 만들어진 법안이 2번째 전월세 금액 상한제 입니다.
● 전세/월세 금액 상한제 법안으로 인해, 2년 추가 계약시 최대 기존 계약 금액의 5% 까지 인상을 제한하도록 하는 법안입니다.
3. 전세 / 월세 신고제
● 해당 법안은, 현재 내가 계약한 금액을 동사무소나, 주민센터에 신고하여, 증거를 남기는 법안 입니다.
● 계약한 금액을 증거로 남기면, 2년뒤 계약이 만료 된 이후에, 1번의 계약갱신 청구권으로 2년의 재계약을 요구하고,
계약한 금액이 증거로 남아 있기 때문에, 2번의 전월세 금액 상한제를 통해, 최대 5%만 상승하도록 증거를 남기는 것입니다.
■ 위의 내용과 같이 3개의 법안이 임대차3법이라고 불리는, 주택 임대차 보호법입니다.
주택 임대차 보호법의 구멍?
■ 어떠한 법안이라도 구멍은 존재 합니다.
정확한 사례는 현재 전해지고 있지 않으나, 법안의 내용을 조금 뒤집어 보면, 아래와 같은 문제가 발생 할 수 있습니다.
■ 1. 계약 갱신 청구권
- 임차인(세입자)이 집을 파손하는 경우, 임대인(집주인)의 권리를 통해, 계약을 연장 하지 않을 수 있다.
- 전월세 세입자가 리모델링을 하진 않겠지만, 혹시나, 리모델링을 하는 경우
- 그리고, 에어컨 구멍이 없어서 구멍을 뚫는 경우, 등기구를 다는 행위 에 대해, 임대인(집주인)이 동의를 구하지 않았다면,
충분히 임대인은 계약을 갱신해줄 의무는 없습니다.
■ 2. 전세/월세 금액 상한제
- 임대인은 현재 살고 있는 임차인이 계약이 끝나고, 새로운 계약자를 받아야 할 것입니다.
- 그래야 돈이 순환이 될 것 이니까요. 하지만, 여기서 문제가 발생합니다.
- 요즘 뉴스에 아파트 집값을 담합하려는, 단지들이 많이 보도 되고 있습니다. 기존에 4억이었던, 매매가가 6억 7억
그리고 서울의 아파트값은 분기가 지날때마다, 5%가 아닌, +@로 상승을 하고 있는 추세 입니다.
- 매매가가 올라가면, 전세값을 당연히 따라 올라 가게 됩니다. 사례로 전세값이 매매값을 추월한 곳도 있기도 하구요.
- 이것을 이용하여, 임대인은, 기존의 상승 흐름에 따라, 바로 전세를 내놓지 않거나, 아파트 내 담합을 통해, 가격을 측정할 것입니다.
- 지금까지 4년동안 몇천, 몇억이 올랐으니, 계약갱신을 생각해서, 4년뒤에 가격을 얼추 예상하여, 집을 내놓을 수도 있는 것이지요.
- 저도 자가를 소유한지 5년째 입니다. 5년전에 비해 가격은 확실히 상승을 했습니다.
- 전세 2년을 살다가, 보일러 안고쳐 주는 집주인 때문에, 열받아서, 해외 출장 중 귀국하고, 무리를 해서 구매를 했으나,
현재는 그때 안샀으면 평생 못샀을 거야.. 라고 가끔 이야기를 하곤 합니다.
■ 3. 전월세 신고제
- 해당 법안은, 세입자들이 원하는 지역의 보증금과 임대료의 현황을 알아 볼 수 있게 한다는 취지도 있습니다.
- 세입자는 융자가 많지 않는 집과 저렴하고 좋은 집을 선호 합니다.
- 2번의 항목과 동일합니다. 임대인(집주인)이 세입자를 받을때, 현재 시세보다 높게 받으면 됩니다.
- 그렇게 되면, 101호 이번에 3억에 계약 됫으니까, 1주일 지난 102호는 3억 5천에 전세를 내놓게 될 것입니다.
- 부동산에는 시세라는 것이 측정되어 있고, 이 시세는 공급과 수요에 따라, 상향과 하향을 반복하겠죠.
하지만, 상승이 따른 급격한 하락은 현재까지 나타나고 있지 않습니다.
세입자를 보호 하고 싶은 대한민국
■ 2019년 주거실태조사에서, 무주택 가구수는 42%에 달한다고 합니다.
- 조사가 잘 못 됬다고 생각합니다.
- 사실혼 관계로, 혼인신고를 하지 않으며, 신혼부부 혜택을 받고, 청약이 될때까지, 살고 있는 사람들, 국내 국적이나,
해외에서 대부분 살고 있는 사람들 이런 부분은 제제를 둬야 한다고 생각합니다.
■ 아파트 값을 잡는다고, 많은 규제를 내놓고 있습니다.
■ 하지만, 모순되는 정부의 공지가 많습니다. 집을 여러채 가지고 있는 높으신 고위 공직자분들은, 집을 팔지 않고,
직장을 그만두십니다.
■ 방송사고도 일어 났습니다. "집 값이 내려 갈 것 같아요?"
■ 개인 생각이지만, 정부는 아파트 값을 내리지 못합니다.
- 아파트 가격 하락과 동시에, 그 지역에선 사람들은 떠나게 될 것입니다.
- 전국에 아파트 가격을 하락시킨다다면? 모든 사람들은 저렴하지만, 주변 인프라가 잘된 곳을 골라 가겠죠.
- 부동산 가격이 하락한다. 경제가 침몰한단 소리입니다.
- 부동산은 앞으로 하락한다라는 소리를 뉴스에서만 매년 듣는게 10년은 넘게 들은거 같습니다.
- 부동산이 똥값이 되고, 값어치가 없어지면, 사람들은 더이상 집을 살 이유가 없어 집니다.
- 대신 다른 곳에 또다시 투자를 하게 되겠죠. 그것이 금, 은 과 같은 상품이 될지, 비트코인과 같은 미래의 자산이 될지
더 나아가, 동남아의 건물 투자를 하게 될지, 사람은 돈을 찾아 떠나 갑니다.
- 왜냐구요? 그건....... 뭐.....
전세 매물 없는 부동산
■ 임대인들은, 임대차3법이 개정된 이후, 매물을 내놓았던 부동산들 다 취소하게 되었습니다.
그만큼 현재 전세 매물이 많이 없어진 상황입니다.
■ 전세를 구하는 세압자들만 더 힘들어진 상황이 된 것이죠..
무엇보다, 임대인들에게는, 혜택 없이 다주택자에 대한 세금을 올리고, 5% 인상이라는 족쇄를 안겨주어 발생했다고 볼 수 있습니다.
■ 세입자는 법안을 이용해, 최대한 저렴하고 좋은 집을 찾고 싶어하나, 임대인은 손해를 최소화하고 이득을 보기위해, 조금이라도 더
전세 보증금을 올려 내놓게 되는 악순환이 반복될 듯 합니다.
■ 부동산은, 자산을 늘릴 수 있는 몇 안되는 방안 중 한가지 입니다.
어떻게 보면, 우리나라 정부는, 높으신 양반들은, 서민이 조금이라도 더 부유하게 살기 위한 노력을 막는 것이 아닐까 합니다.
공생
■ 임대인과 임차인의 공생은 사실상 어렵습니다.
- 융자 및 대출이 없는 임대인은 제외 대상이지요.
- 보통의 사람들은 대출을 이용해, 아파트를 구매하고, 그 이자보다 높은 수익을 바라기에, 조금이라도 더 높은 전세, 월세를 내놓습니다.
- 경제 활동의 사회에서는 당연한 결과입니다.
■ 하지만, 주거 안정, 집을 구매하지 못하는 사람들에게는, 청천벽력과 같은 금액의 전세 보증금... 이것을 해결하기 위해서는
■ 서양처럼, 국가에서 임대라는 사업을 활성화하여 진행해야 합니다.
- 공공임대 국민임대를 특정지역에 나라에서 개발하여, 해당 지역은 나라에서 국민에게 전제나 월세로 임대를 하는 사업이 활발해
져야 한다고 생각합니다.
■ 로또 같은 청약 정책은 변경이 되어야 한다.
- 청약을 통해, 당첨이 되었다면, 로또 같이 일확천금을 노려, 피를 2억 3억 4억 받고 전매를 하는 정책을 없애고,
- 청약 당첨시, 실거주 10년 이러한 조항을 넣는 것이 더 현실성 있다고 봅니다.
■ 대출 규제는 지금과 같이 50%로 진행하는 것이 맞다고 생각합니다.
- 무리한 대출은 가계의 불안과 생활의 불안을 야기하기 떄문입니다.
- 추가로 다주택자에게, 담보대출은 불가하도록 정책이 있으면 좋겠네요.
■ 그래도 공생 해야 한다면!!
- 아파트 만 찾는 것보다, 빌라나, 다세대주택, 일반주택을 찾으시되, LH공사와 엮여 있는, 공실을 찾으시는 것이 좋을 것 같습니다.
- 개인 대 개인 보다, LH 전세자금대출이 되는 집을 고르신다면, 법안에서도 유리할 것이고, 임대인도, 법안에 동의를 하니,
LH를 받아 들였을 것이니까요.
임대차 보호법 간단 정리
■ 세입자의 기간을 2년 더 보장한다.
■ 전세 및 월세의 상한을 5%로 제한한다.
■ 전월세 계약시 간단한 신고를 통해 법률 대항력을 부여한다.
■ 세입자의 보증금은 우선변제권을 인정한다.
넋두리
■ 저희 동네 1달만에 1억 올랐습니다. 나라에서는 집값 폭등을 막았다고 좋아라 하는거 같은데..
저의 집 건너편 아파트는 2억 올랐고, 지하철 연장 수혜지의 신축은 피만 2억이 넘네요....
■ 집을 팔아도 이사를 못갑니다. 주변이 너무 올라서요...
- 아이가 커가면서, 방 한칸이 더 필요한데, 이사를 못가네요... 청약도 못해요~~ 그냥 재개발 될때가지 무너질떄까지 사는 수밖에...
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